La CAE en comunidades de propietarios es una obligación si éstas tienen contratados a trabajadores y empresas (contratistas).
Ya sea de forma esporádica, como la realización de obras. O de forma permanente. Están obligadas a cumplir la normativa en prevención de riesgos laborales y de coordinación de actividades empresariales, desde que se convierten en “empresario titular” del centro de trabajo.
¿Es una comunidad de propietarios “empresario titular del centro de trabajo”?
La obligatoriedad de realizar la Coordinación de Actividades Empresariales en las comunidades de propietarios no es algo que se invente el administrador.
Una comunidad de Propietarios se convierte en “empresario titular del centro de trabajo”, cuando además de las personas que son contratadas para la realización de servicios —conserjes, mantenimiento…—, requiere los servicios profesionales de terceros —limpieza, realización de obras…—, para el funcionamiento de la misma. Es, desde este momento cuando el R.D. 171/2004, avala al administrador de la propiedad cuando advierte de la necesidad de realizar la CAE. De prevenir riesgos laborales en definitiva.
Las empresas de limpieza, las de instalación eléctrica, antenistas, mantenimiento, averías…, no son las encargadas de evaluar el riesgo del centro de trabajo (los elementos comunes de las viviendas). Esta es la razón por la que se tiene que realizar la Coordinación de Actividades Empresariales.
La concurrencia de trabajos y riesgos en el mismo centro se salda con la obligatoriedad de informar sobre los riesgos laborales y las medidas que se deben poner en marcha.
La Comunidad de Propietarios, al ser promotor —empresario titular—, deberá informar a los contratistas sobre los riesgos en la comunidad de propietarios —centro de trabajo— que puedan afectar a los trabajos desarrollados, las medidas preventivas de estos riesgos y sus medidas de emergencia.
¿Cómo han de ser PRL y CAE en comunidades de propietarios en obras?
Las obras que se rehacen en las dependencias, instalaciones, zonas comunes, accesos en las Comunidades de Propietarios son una fuente de riesgos laborales.
De hecho hay estudios sobre la alta siniestralidad derivada de la contratación de empresas pequeñas que carecen de estructuras preventivas. Pero la propia contratación de éstas, es la que convierte a la Comunidad de Propietarios en Promotora y “empresario titular” y al presidente de la comunidad en representante de la empresa titular.
¿Por qué es obligatoria la CAE en comunidades de propietarios?
Si en una obra de la comunidad intervienen más de una empresa, (empresa, trabajadores autónomos o varios trabajadores autónomos), se debe solucionar la CAE. La normativa señala claramente la necesidad de adoptar medidas que garanticen la información y las instrucciones a las empresas/trabajadores.
Es decir establecer una solución de Coordinación de Actividades Empresariales. Esto sucede cuando una empresa se convierte en “empresario titular”.
Es la contratación de personas y empresas o servicios una de las razones que motiva la situación. También durante la realización de obras de construcción.
¿Qué gestión documental es necesaria en una comunidad de propietarios?
La documentación que se exigirá de forma obligatoria es la mínima exigible. Ésta deberá verificarse en obra. Es decir:
■ Inscripción en el REA
■ Comunicación Apertura Centro de Trabajo
■ Plan de Seguridad y Salud
■ Nombramiento de recurso preventivo
■ Cumplimiento de la Ley 32/2006 que regula la subcontratación en el sector construcción
■ Seguros
Si los trabajos no se corresponden con la realización de una obra específica y son de mantenimiento, se supone un menor control de las empresas que participen, como mínimo la inscripción en el REA, la formación de sus trabajadores y la evaluación de los riesgos específicos que generen su trabajo.
En este sentido e-coordina es la única plataforma CAE que facilita el cumplimiento legal de información de riesgos entre contratas y subcontratas concurrentes.
¿Son responsables los presidentes y administradores de comunidades?
Obviar las obligaciones de la comunidad en materia de prevención de riesgos laborales sí acarrea responsabilidades. Implican directamente a los responsables de la toma de decisiones en la organización, en este caso la comunidad de propietarios.
Efectivamente así es. Según el Art. 24 de la Ley 31/1995 desarrollado por el R.D. 171/2004 establece las obligaciones de coordinación que deben cubrir las empresas. Y partimos de la premisa de que la comunidad de propietarios se ha convertido en empresario titular del centro de trabajo.
Las responsabilidades pueden ser de índole administrativa, con cuantiosas sanciones civiles e incluso penales si los trabajadores hubieran sido expuestos a riesgos graves.
La responsabilidad penal recae sobre la dirección de las empresas, que en una comunidad de propietarios es el presidente.
¿Qué sanciones pueden ser impuestas en caso de incumplimiento preventivo en las Comunidades de propietarios?
El incumplimiento de la normativa en materia de PRL en Comunidades de propietarios, lleva consigo sanciones administrativas e incluso penales.
En el caso de las sanciones administrativas, éstas pueden alcanzar los 2.045 euros en caso de faltas leves. Hasta 41.000 si son graves. Y 820.000 en el caso de las “muy graves”.
En el caso de responsabilidades penales, las penas de cárcel oscilarían entre los seis meses y tres años para los responsables.
La CAE, ¿seguridad o seguro para las Comunidades de propietarios?
La CAE en las comunidades no debe plantearse como el pago de un nuevo seguro.
La CAE en las comunidades de propietarios es la puesta en marcha de medidas preventivas. Éstas están enfocadas a la seguridad y salud laboral de las personas que trabajan en la misma. Encaminadas por tanto a prevenir, a reducir riesgos y a evitar accidentes.
Es por esto que se hace necesaria una herramienta solvente y experta en el sector, como es el caso de e-coordina, cuya solvencia esté acreditada para poder garantizar un servicio tan importante.
¿Todas las comunidades están obligadas a cumplir la Ley?
En definitiva, se debe ser consciente que las comunidades de propietarios tienen una serie de obligaciones en lo relacionado con la prevención de riesgos laborales. Por esta razón, tanto los responsables (residentes de comunidad), como los administradores, tienen que manejar la información necesaria para cumplir con la ley y contribuir para evitar accidentes de trabajo.
De hecho la ley obliga a las comunidades de propietarios a protegerse de los accidentes que puedan sufrir sus trabajadores, contratistas, proveedores, etc.
La ley no exime a la comunidad, ni a sus representantes. Tampoco al administrador de fincas, incluso en aquellas comunidades que no tienen empleados contratados.
En la mayoría de los casos, salvo comunidades de vecinos muy pequeñas, se van a requerir una serie de acciones preventivas y administrativas. La Coordinación de actividades empresariales es la mejor opción para mantenerse organizado preventivamente.
La gestión documental y la Seguridad y Salud Laboral de las personas trabajadoras
